Dal 2026 il quadro normativo sugli affitti brevi ha subito un cambiamento importante.

Chi concede in locazione tre o più appartamenti con contratti di durata inferiore a 30 giorni non può più operare come soggetto privato: l’attività viene qualificata come imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della Partita IVA.

La normativa attualmente in vigore individua un unico parametro di riferimento:
il numero di unità immobiliari destinate alla locazione breve.

Non assumono alcuna rilevanza:

• la piattaforma utilizzata per la promozione e la gestione delle prenotazioni (Airbnb, Booking.com o altre);
• la collocazione geografica degli immobili, anche se situati in Comuni diversi;

Al raggiungimento di tre unità immobiliari, l’attività è considerata esercitata in forma d’impresa.

Il passaggio da locatore privato a professionale comporta una serie di adempimenti obbligatori.

Apertura della Partita IVA

È necessaria l’apertura della Partita IVA con il corretto codice ATECO relativo ai servizi di alloggio e locazione breve.

Scelta del regime fiscale

Il contribuente deve individuare il regime fiscale più adeguato alla propria situazione, tra:

• Regime forfettario, se in possesso dei requisiti previsti dalla normativa;
• Regime ordinario, con applicazione dell’IVA e possibilità di deduzione analitica dei costi.

La scelta del regime fiscale incide in modo significativo sul carico tributario, sulla gestione dei costi e sugli adempimenti contabili.

Inapplicabilità della cedolare secca

Con l’avvio dell’attività in forma imprenditoriale, non è più possibile applicare la cedolare secca. Questo regime agevolato resta riservato esclusivamente alle locazioni esercitate da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.

Obblighi contabili e dichiarativi

L’attività imprenditoriale comporta, tra gli altri:

• gestione della contabilità (semplificata o ordinaria);
• registrazione dei corrispettivi e/o delle fatture;
• liquidazioni IVA periodiche (se in regime ordinario);
• presentazione della dichiarazione IVA annuale;
• dichiarazione dei redditi d’impresa;
• versamento delle imposte e dei contributi previdenziali;
• eventuale iscrizione alla Gestione INPS commercianti.

È pertanto indispensabile una gestione amministrativa strutturata e continuativa.

L’importanza di un corretto inquadramento

Molti proprietari hanno già superato la soglia dei tre immobili o stanno pianificando un ampliamento del proprio patrimonio destinato agli affitti brevi.

Un inquadramento tardivo o non corretto dell’attività può comportare:

• errori fiscali;
• sanzioni in caso di controlli;
• scelte inefficienti sotto il profilo economico e finanziario.

Un’analisi preventiva consente invece di strutturare l’attività in modo coerente, sostenibile e conforme alla normativa vigente.

Il supporto di OPEN

OPEN affianca i proprietari di immobili e gli operatori del settore in tutte le fasi:

• apertura della Partita IVA;
• scelta del regime fiscale più appropriato;
• gestione degli adempimenti contabili e dichiarativi;
• consulenza continuativa per lo sviluppo dell’attività.

Per chi intende operare nel settore degli affitti brevi, un corretto assetto iniziale rappresenta un investimento fondamentale.

Saremo felici di poterti guidare in tutte le fasi per l’avvio e lo sviluppo della impresa.